2023年?duì)€尾樓新政策：購(gòu)房者權(quán)益保障再升級(jí)

近年來，爛尾樓問題一直困擾著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，給購(gòu)房者帶來了極大的不便和損失。然而，2023年，中國(guó)政府針對(duì)爛尾樓問題推出了一系列新政策，這些政策不僅為購(gòu)房者提供了更多的保障，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展注入了新的活力。

最高人民法院在2023年4月20日正式發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，并于當(dāng)日開始施行。這一政策的出臺(tái)，得益于河南省高級(jí)人民法院此前就相關(guān)房地產(chǎn)糾紛案件向最高人民法院的請(qǐng)示。在新的政策中，最高人民法院明確了“居住權(quán)”大于“財(cái)產(chǎn)權(quán)”的原則，并針對(duì)商品房消費(fèi)者的權(quán)利保護(hù)問題做出了詳細(xì)規(guī)定。

具體而言，新政策明確了在權(quán)利順位關(guān)系中，建設(shè)工程款受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)及其他債權(quán)。這意味著，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，同時(shí)存在工程款欠款、抵押和其他債權(quán)時(shí)，一旦有資金可供分配，將優(yōu)先償還工程款。而對(duì)于以居住為目的購(gòu)買的房屋，如果購(gòu)房者已經(jīng)支付了全部?jī)r(jià)款，他們的房屋交付請(qǐng)求權(quán)將優(yōu)先于工程欠款、抵押及其他債權(quán)。這意味著，如果項(xiàng)目因各種問題停工，購(gòu)房者已經(jīng)全款或貸款購(gòu)買的房屋，在法院判定糾紛時(shí)，將優(yōu)先滿足其交付請(qǐng)求。對(duì)于無法交付的爛尾房，購(gòu)房者還可以申請(qǐng)退款，且退款請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于工程欠款、抵押、債權(quán)等。

這一政策的出臺(tái)，無疑為購(gòu)房者提供了更多的保障。過去，在面對(duì)爛尾樓問題時(shí)，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)地位，他們的權(quán)益難以得到有效保障。而現(xiàn)在，有了最高人民法院的明確批復(fù)，購(gòu)房者的權(quán)益將受到法律的優(yōu)先保護(hù)。

然而，這一政策也面臨著一些挑戰(zhàn)和難點(diǎn)。首先，如何確定房屋是否爛尾就是一個(gè)復(fù)雜的問題。在現(xiàn)實(shí)生活中，有些開發(fā)商在面臨資金困難時(shí)，會(huì)選擇停工延期交付，以爭(zhēng)取更多的時(shí)間籌集資金。這種情況下，房屋是否算作爛尾，就需要有一個(gè)明確的判定標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)于購(gòu)房者來說，他們?nèi)绾闻袛嘧约核?gòu)買的房屋是否存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，也是一個(gè)需要解決的問題。

除了最高人民法院的政策外，各地政府也在積極采取措施解決爛尾樓問題。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2023年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》顯示，2023年上半年，一二線城市的爛尾率約為5%，而三四線城市則約為4%。全國(guó)范圍內(nèi)，樓盤爛尾率約為3.85%。面對(duì)如此大量的爛尾樓，各地政府紛紛出臺(tái)多項(xiàng)針對(duì)性政策，組織人力物力財(cái)力，推動(dòng)爛尾樓盡快復(fù)工盤活。

其中，一些地方政府成立了專門的爛尾樓整治機(jī)構(gòu)，聯(lián)合建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、監(jiān)察等職能部門，共同制定和實(shí)施爛尾樓項(xiàng)目的整治方案。這些機(jī)構(gòu)通過引入戰(zhàn)略投資、實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，成功盤活了一些爛尾樓項(xiàng)目。例如，重慶就專門成立了市級(jí)、區(qū)縣、項(xiàng)目三級(jí)“兩久（久供未建和久建未完）”項(xiàng)目處置工作專班，通過統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方資源，成功解決了多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目的處置問題。

此外，一些地方政府還設(shè)立了爛尾樓專項(xiàng)紓困基金，由政府牽頭，聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本共同設(shè)立，旨在通過資金支持、收購(gòu)和重組等方式，盤活爛尾樓盤。這些基金通過引入市場(chǎng)化運(yùn)作方式，有效減輕了政府的財(cái)政壓力，同時(shí)也為爛尾樓項(xiàng)目的盤活提供了有力的資金支持。例如，南寧某地產(chǎn)項(xiàng)目因原開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善而陷入爛尾狀態(tài)，后來平穩(wěn)基金介入，啟動(dòng)了對(duì)該項(xiàng)目的托管，接手后續(xù)開發(fā)和建設(shè)工作，成功盤活了項(xiàng)目。

在解決爛尾樓問題的過程中，一些地方政府還采用了企業(yè)破產(chǎn)預(yù)重整+異地安置的方式。這種方式通過結(jié)合破產(chǎn)法的靈活運(yùn)用和政府的積極介入，解決了爛尾樓問題。在正式進(jìn)入破產(chǎn)程序之前，通過預(yù)重整的方式，債務(wù)人與債權(quán)人、投資人等利害關(guān)系人就重組事宜充分協(xié)商、合理安排，并推動(dòng)重整程序的依法確認(rèn)。對(duì)于無法在原項(xiàng)目完成交付的業(yè)主，政府或相關(guān)部門提供其他地區(qū)的房源進(jìn)行置換，業(yè)主可以選擇在新的樓盤重新選房，并簽訂新的購(gòu)房合同。這種方式不僅解決了業(yè)主的住房問題，還促進(jìn)了新項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，實(shí)現(xiàn)了雙贏的局面。

府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制也是近幾年地方政府盤活爛尾樓的方法之一。通過政府部門的行政支持和法院的法律執(zhí)行，可以加快爛尾樓的處置進(jìn)程。法院的介入為爛尾樓的處理提供了法律保障，確保各項(xiàng)操作的合法性和公正性。例如，三明市寧化縣某地產(chǎn)項(xiàng)目因開發(fā)商資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而爛尾，涉及購(gòu)房戶多為進(jìn)城農(nóng)民及務(wù)工人員。后來寧化法院通過府院聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，引入“保交樓”專項(xiàng)借款，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工續(xù)建，最終完成主體結(jié)構(gòu)封頂并交付購(gòu)房戶。

除了以上幾種方式外，地方政府還可以通過指派國(guó)企直接收購(gòu)爛尾樓或引入社會(huì)資本的方式盤活爛尾樓。國(guó)企擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力和政策支持，能夠?yàn)闋€尾項(xiàng)目提供必要的資金支持，確保項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)和建設(shè)。而社會(huì)資本則具備豐富的項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠有效提升爛尾樓項(xiàng)目的開發(fā)效率和品質(zhì)。這兩種方式都能夠在一定程度上解決爛尾樓問題，為購(gòu)房者提供更多的保障。

然而，要徹底解決爛尾樓問題，還需要從源頭上加強(qiáng)監(jiān)管。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，有效遏制爛尾樓的產(chǎn)生。同時(shí)，政府還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的教育和引導(dǎo)，提高他們的認(rèn)知水平和自我保護(hù)意識(shí)。只有這樣，才能從根本上解決爛尾樓問題，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

總的來說，2023年的爛尾樓新政策為購(gòu)房者提供了更多的保障和信心。這些政策的出臺(tái)和實(shí)施將有助于解決爛尾樓問題，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。然而，要徹底解決爛尾樓問題還需要各方共同努力，加強(qiáng)監(jiān)管和教育引導(dǎo)，從源頭上遏制爛尾樓的產(chǎn)生。只有這樣，才能讓購(gòu)房者真正安心購(gòu)房，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正健康發(fā)展。